Dispositif Censi-Bouvard : Date de fin de validité et conditions spécifiques en 2025

L’avantage fiscal Censi-Bouvard, instauré en 2009 et régulièrement prorogé, ne sera pas prolongé au-delà du 31 décembre 2024. Seuls les investissements réalisés avant cette échéance pourront encore bénéficier de la réduction d’impôt, à condition qu’ils soient effectivement achevés et loués dans les délais fixés par la loi.

La loi de finances 2025 supprime toute possibilité de report ou de dérogation, y compris pour les programmes en cours de construction. La gestion des contrats de location meublée, la récupération de la TVA et les obligations déclaratives demeurent strictement encadrées, sans tolérance pour les retards ou les imprécisions.

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La fin du dispositif Censi-Bouvard : ce que prévoit la loi de finances 2025

La loi de finances 2025 tourne la page du dispositif Censi-Bouvard pour les acquisitions réalisées à partir du 1^er janvier 2025. Le couperet tombe : passé le 31 décembre 2024, impossible de profiter de ce mécanisme. Les derniers investisseurs vont devoir se presser pour signer un acte authentique avant l’échéance, et seuls ceux dont le bien sera achevé et loué dans les délais légaux pourront encore profiter de la réduction d’impôt.

Depuis 2009, ce dispositif a permis à des milliers de particuliers de placer leur argent dans une résidence de services, qu’il s’agisse d’un logement étudiant, d’une résidence seniors ou d’un EHPAD, sous le régime du LMNP (loueur en meublé non professionnel). À la clé, une réduction d’impôt de 11 % sur neuf ans, plafonnée à 300 000 € d’investissement, ainsi que la possibilité de récupérer la TVA de 20 %, à condition de respecter un engagement de location meublée de longue durée.

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Pour ceux qui envisagent une sortie anticipée, la loi ne laisse aucune marge : revendre avant neuf ans, c’est devoir restituer tout ou partie de l’avantage fiscal, et une cession avant vingt ans implique le remboursement de la TVA, sauf si l’acquéreur reprend le bail et reste assujetti à la TVA. Quant au bail commercial passé avec le gestionnaire, il doit obligatoirement courir au minimum sur neuf ans. C’est la condition sine qua non pour que l’avantage fiscal soit acquis.

La disparition du Censi-Bouvard, actée par la loi de finances 2025, referme un chapitre clef de l’investissement meublé en France. Les nouveaux venus devront désormais se tourner vers d’autres régimes : le régime réel du LMNP, ou bien envisager des dispositifs alternatifs comme le Pinel. La fiscalité immobilière se durcit, et le marché s’adapte déjà à ce nouvel équilibre.

Quels impacts fiscaux pour les investisseurs en location meublée après 2025 ?

La suppression du dispositif Censi-Bouvard redistribue les cartes pour les amateurs de location meublée. Dès 2025, ceux qui conservent ou acquièrent un bien sous statut LMNP devront intégrer les nouvelles règles fiscales issues de la loi de finances 2025.

Un point technique retient l’attention : la réintégration des amortissements comptables dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. Jusqu’ici, le régime réel permettait d’effacer une large part de l’imposition sur les revenus BIC issus de la location meublée. À compter de 2025, pour la plupart des biens meublés hors résidences étudiantes, seniors et EHPAD, la valeur d’achat retenue au moment de la cession sera diminuée du montant des amortissements pratiqués. Résultat : la fiscalité sur la plus-value grimpe.

Voici comment ce changement se traduit dans la pratique :

• Les propriétaires de résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) échappent à cette réforme : la fiscalité sur la plus-value reste neutre, l’amortissement ne vient pas alourdir l’imposition en cas de revente.
• Pour les autres logements meublés, l’assiette de la plus-value augmente, car l’amortissement pratiqué durant la période de location diminue le prix d’acquisition fiscalement admis.

Deux options fiscales subsistent pour déclarer ses loyers : le micro-BIC (avec abattement forfaitaire de 50 %) ou le régime réel, plus technique mais souvent plus favorable pour les investisseurs dotés d’un patrimoine conséquent. La fiscalité des locations meublées saisonnières (Airbnb et assimilé) évoluera aussi à la hausse dès 2026, à la faveur de la future « loi Le Meur ».

Dans ce paysage mouvant, chaque choix, régime fiscal, type de bien, stratégie de détention, influe directement sur la rentabilité et la gestion du risque fiscal. Les investisseurs vont devoir affiner leurs arbitrages, intégrer de nouveaux paramètres et, parfois, revoir leurs ambitions à la baisse.

Fiscalité de l’investissement locatif : comprendre les nouvelles règles applicables

La loi de finances 2025 ne s’arrête pas à la fin du Censi-Bouvard. Elle recompose en profondeur le cadre pour les bailleurs immobiliers. Première évolution : la hausse possible des droits de mutation (« frais de notaire »). Désormais, les départements pourront relever leur taux à 5 % (contre 4,5 % aujourd’hui) pour toute transaction réalisée entre 2025 et 2028. Un surcoût non négligeable, surtout pour ceux qui visent l’investissement dans le neuf ou l’ancien.

Autre levier mobilisé : la fiscalité des donations change temporairement la donne. Jusqu’à fin 2026, toute donation fléchée vers l’achat d’un logement neuf est exonérée de droits à hauteur de 100 000 € par donateur, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire. Une mesure qui vise à libérer l’épargne familiale et à stimuler la construction, alors que le secteur immobilier peine à rebondir.

Le prêt à taux zéro (PTZ) est, lui aussi, élargi à partir d’avril 2025 : il couvrira toutes les zones géographiques pour l’achat d’un logement neuf, facilitant ainsi l’accès à la propriété pour les primo-accédants. À cela s’ajoute le renforcement des dispositifs de rénovation énergétique, à l’image de MaPrimeRénov’, dont les plafonds de subvention augmentent.

En définitive, choisir entre le Pinel ou les anciens mécanismes de défiscalisation dépendra du profil de chaque investisseur : nature du bien, objectifs de transmission, contraintes de gestion, fiscalité applicable. Les plafonds de loyers, les conditions de récupération de la TVA et la durée d’engagement restent des points à examiner de près avant tout engagement.

Rédiger et gérer un bail meublé en 2025 : points de vigilance et conseils pratiques

Après la disparition du Censi-Bouvard, le bail commercial demeure le socle contractuel de la location meublée en résidence de services. Sa rédaction fixe les droits et devoirs de chaque partie pour au moins neuf ans. Il faut s’attarder sur les clauses relatives à la répartition des charges, à la révision annuelle du loyer, et aux modalités de restitution du logement en fin de bail. Un contrat bien négocié conditionne la rentabilité et la tranquillité d’esprit de l’investisseur.

La nouvelle étape réglementaire se joue aussi sur le terrain de la performance énergétique. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, le DPE devient un passage obligé pour tous les logements meublés. Dès le 1^er janvier 2025, impossible de louer un bien classé G, même sous statut LMNP. Les copropriétés de 50 à 200 lots sont concernées, ce qui impose à chaque bailleur une mise à niveau énergétique de leurs actifs, sous peine d’interdiction de louer et de perte de valeur à la revente.

Confier la gestion du bien à un exploitant de résidence n’exempte pas de vigilance. Il est indispensable de vérifier la solidité du gestionnaire, la régularité du paiement des loyers et la transparence des comptes. Le recours à un expert-comptable s’avère souvent judicieux pour optimiser la fiscalité du statut LMNP et sécuriser le passage entre les différents régimes fiscaux. Quant au notaire, il reste le garant de la validité juridique du bail et du bon déroulement des opérations de récupération de TVA, si applicable.

Voici les points à surveiller particulièrement dans la gestion locative meublée en 2025 :

• Bail d’une durée ferme de 9 ans minimum
• Interdiction stricte de louer un logement classé G à compter de 2025
• Obligation d’afficher le DPE dans toute annonce locative

Le marché de la location meublée change de visage : les bailleurs avisés devront composer avec des règles plus strictes, des exigences environnementales renforcées et une fiscalité moins favorable. Reste à savoir qui saura transformer ces contraintes en opportunités, et qui préférera tourner la page de l’investissement locatif traditionnel.