Un bailleur ne peut donner congé à un locataire que sous réserve du respect d’un préavis strict et de motifs également encadrés. Pourtant, un locataire peut mettre fin au bail sans justification, moyennant le respect du préavis, qui varie selon la situation géographique ou personnelle.
Le législateur encadre le congé donné par le bailleur afin de limiter les expulsions arbitraires. Les conditions de forme et de fond sont nombreuses, et la moindre irrégularité peut rendre le congé nul. La protection du locataire prévaut, mais certains cas spécifiques échappent à la règle générale.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : un pilier dans la gestion des congés locatifs
L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose des règles précises autour du congé locatif en France. Impossible pour un bailleur de donner congé n’importe quand ou pour n’importe quelle raison : la loi verrouille la procédure à l’échéance du bail et limite les motifs à trois catégories strictes. L’objectif est clair : empêcher les ruptures abusives et protéger le locataire. Les seules raisons jugées recevables ? La vente du bien, la reprise pour y vivre, ou un motif légitime et sérieux. Gare à qui néglige le formalisme exigé, sous peine de voir le congé invalidé.
Évolutions législatives majeures
Au fil des années, la législation a affiné les protections, parfois en faveur des locataires les plus fragiles. La loi ALUR a abaissé de 70 à 65 ans l’âge à partir duquel la protection renforcée s’applique pour les locataires aux revenus modestes. Puis la loi MACRON a mis un terme à la possibilité pour l’acquéreur d’un logement occupé de donner immédiatement congé, rééquilibrant ainsi la relation au profit du locataire. Ces évolutions témoignent d’une volonté d’équilibrer les droits du propriétaire et la stabilité du locataire, particulièrement lorsque celui-ci se trouve en situation de vulnérabilité.
Pour mieux visualiser les principales règles à respecter, voici les points déterminants :
- Préavis de 6 mois pour un logement vide, 3 mois pour un meublé.
- La validité du congé dépend des motifs invoqués et du respect strict des formalités.
- Dans certains cas, notamment pour les locataires de plus de 65 ans aux ressources limitées, le bailleur doit proposer un relogement adapté.
Respecter les délais, indiquer précisément le motif du congé, identifier le bénéficiaire lors d’une reprise : chaque étape requiert une vigilance particulière de la part du bailleur. Le moindre faux pas peut entraîner la reconduction tacite du bail. C’est pourquoi ce dispositif fait figure de référence auprès des professionnels de la gestion locative, qu’il s’agisse d’une SCI ou d’un investisseur individuel.
Quels droits et obligations pour locataires et bailleurs lors d’un congé ?
Chaque partie a des marges de manœuvre précises au moment du congé. Le bailleur doit attendre l’échéance du bail pour agir, et ne peut motiver son congé que par la vente du logement, la volonté de reprendre le bien pour l’habiter, ou un motif légitime et sérieux. Ces raisons doivent être clairement exposées dans la lettre de congé, qui doit elle-même respecter toutes les exigences de la procédure de congé locatif.
Côté locataire, le droit de préemption occupe une place centrale lorsqu’un congé est donné pour vendre le logement. Concrètement, le locataire bénéficie d’une priorité d’achat, avec un délai de deux mois pour se décider. Ce mécanisme vise à renforcer la stabilité résidentielle du locataire, en lui offrant la possibilité de devenir propriétaire de son logement avant qu’il ne soit proposé à un tiers.
La protection des locataires âgés introduite par la loi ALUR cible les personnes de plus de 65 ans disposant de revenus modestes. Dans ce cas, le bailleur ne peut mettre fin au bail sans avoir proposé un relogement adapté. Si cette offre fait défaut, le congé n’a aucune portée. Cette contrainte vaut également pour les SCI et tous les professionnels de la gestion locative qui agissent pour le compte d’un propriétaire.
Même lorsque le congé vient du bailleur, le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du préavis. Ces obligations contractuelles participent à la stabilité des relations locatives et réduisent les risques de contentieux.
Pour mieux distinguer les droits et devoirs de chacun, voici les principales spécificités :
- Congé du bailleur : respect du motif, du préavis, et obligation de relogement pour les plus de 65 ans à faibles ressources.
- Congé du locataire : respect du délai de préavis, paiement du loyer et des charges jusqu’à la remise des clés.
- Droit de préemption : le locataire est prioritaire pour acheter le logement lors d’une mise en vente.
Délais, motifs et formalités : ce que prévoit précisément la législation
La rigueur de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne laisse guère de place à l’improvisation. Un bailleur ne peut signifier un congé qu’à l’expiration du bail, jamais avant. Trois motifs seulement sont considérés comme valables : la vente du bien, la reprise pour y vivre soi-même ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux comme des impayés répétés ou des troubles de voisinage.
Les délais de préavis diffèrent selon le type de location : six mois pour un logement vide, trois mois pour un meublé. Ces délais sont impératifs. Si le bailleur notifie le congé trop tard, le contrat se renouvelle automatiquement. Quant à la forme, la notification doit obligatoirement passer par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé.
La législation est tout aussi stricte sur la forme : chaque congé doit être accompagné d’une notice d’information détaillant les droits et obligations du locataire. Omettre cette pièce entraîne la nullité du congé. Même exigence pour la proposition de relogement en faveur des locataires protégés, ou pour l’offre de vente dans le cas d’un congé pour vente.
Sanctions et évolutions récentes
Donner congé sans respecter les règles, ou sur la base d’un motif fallacieux, expose le bailleur à une amende pénale. Les lois ALUR et MACRON ont renforcé l’arsenal de protection, notamment en abaissant l’âge de la protection renforcée et en limitant les congés abusifs après une acquisition. L’ordonnance 2020-306 a, par ailleurs, adapté temporairement les délais pendant l’état d’urgence sanitaire, montrant que le droit locatif sait s’ajuster aux situations exceptionnelles.
Comprendre les enjeux juridiques et éviter les litiges liés à l’article 15
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 structure la relation entre bailleur et locataire. Formalisme strict, respect des délais, justification des motifs : rien ne doit être laissé au hasard. Pourtant, les litiges locatifs n’épargnent personne, que ce soit à Paris ou ailleurs. Une notification rédigée à la va-vite, l’oubli de la notice d’information, un doute sur la réalité du motif invoqué : la contestation n’est jamais loin et peut finir devant le juge.
La Cour de cassation intervient régulièrement pour éclaircir la portée des règles. Elle a, par exemple, fixé que les ressources à prendre en compte pour la protection du locataire âgé s’apprécient sur les douze derniers mois précédant la notification du congé. Les juges examinent les pièces justificatives, s’assurent du respect des plafonds de ressources, et sanctionnent tout congé mal fondé ou abusif.
Pour limiter les contentieux, la commission départementale de conciliation (CDC) offre une solution accessible. Ce recours gratuit permet à bailleur et locataire de présenter leur différend avant d’aller devant le tribunal. Un espace neutre, favorable à la médiation, où les conflits se règlent parfois en quelques semaines.
Voici les voies de règlement les plus courantes pour ce type de différend :
- CDC : médiation rapide, sans nécessité d’être assisté par un avocat.
- Tribunal : recours possible en cas d’échec de la conciliation ou d’absence d’accord.
Juristes, gestionnaires locatifs, bailleurs privés ou institutionnels : tous partagent le même impératif. Préparer chaque congé avec rigueur, anticiper les sources de blocage, et suivre la procédure à la lettre. Un congé négligé peut se retourner contre celui qui l’a initié. Voilà pourquoi, sur le marché locatif, la vigilance ne se relâche jamais.
