On prépare un compromis de vente pour un lot en copropriété, le notaire réclame le pré-état daté, et le syndic annonce plusieurs centaines d’euros pour le constituer. La question revient systématiquement : peut-on le produire soi-même, gratuitement, avec un modèle fiable et conforme aux obligations légales en vigueur en 2026 ? La réponse est oui, à condition de savoir précisément quels documents rassembler et comment les structurer.
Classe énergétique et loi Climat : ce que votre pré-état daté doit intégrer en 2026
La plupart des modèles gratuits qui circulent en ligne datent de 2019 ou 2020. Ils ignorent un changement majeur : la loi Climat et Résilience (n° 2021-1104) a modifié les informations pertinentes pour l’acquéreur d’un lot en copropriété.
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Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, puis les E au 1er janvier 2034. Un pré-état daté rédigé en 2026 doit mentionner la classe énergétique du lot et signaler ces échéances si le bien est concerné.
L’acquéreur a besoin de savoir si le lot pourra être loué après son achat. Si des travaux d’amélioration énergétique ont été votés en assemblée générale, ou si un plan pluriannuel de travaux existe, ces éléments doivent figurer dans le dossier transmis avant la signature du compromis.
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Autre point d’attention : depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés sont concernées par les obligations de planification énergétique, et plus seulement celles de plus de 50 lots. Audit énergétique, diagnostic technique global, plan pluriannuel de travaux : vérifiez si votre copropriété a engagé ces démarches et intégrez les documents correspondants.
Contenu obligatoire du pré-état daté selon l’article L721-2 du CCH
Le terme « pré-état daté » n’existe pas dans la loi. C’est un raccourci professionnel pour désigner l’ensemble des documents et informations que l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation impose de transmettre à l’acquéreur avant la signature du compromis de vente. La loi ALUR a créé cette obligation, et c’est elle qui fixe le périmètre.
On distingue trois catégories d’informations à rassembler.
Documents relatifs à l’organisation de la copropriété
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, ainsi que les actes modificatifs publiés
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (si le vendeur les détient)
- La fiche synthétique de la copropriété, établie par le syndic conformément à l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965
Informations financières du lot et de la copropriété
Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget rattachées au lot vendu constitue le socle financier du document. On y ajoute l’état global des impayés de charges au sein de la copropriété et les éventuelles dettes du vendeur vis-à-vis du syndicat.
La quote-part du fonds de travaux rattachée au lot (loi ALUR, article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965) doit aussi être indiquée. Ce fonds, alimenté par une cotisation annuelle, n’est pas remboursable au vendeur lors de la cession.
Informations sur les travaux et procédures
Les travaux votés et non encore réalisés, leur montant prévisionnel et le calendrier envisagé doivent être listés. Si la copropriété fait l’objet de procédures judiciaires en cours, l’acquéreur doit en être informé.
Modèle gratuit de pré-état daté : structure opérationnelle
Un modèle efficace se présente sous forme de document récapitulatif auquel on annexe les pièces justificatives. Voici la structure que nous recommandons, conforme aux exigences de l’article L721-2 du CCH et tenant compte des évolutions 2025-2026.
L’en-tête identifie le lot : adresse de la copropriété, numéro de lot, quote-part en tantièmes, nom du vendeur, nom du syndic en exercice et date d’établissement du document.
Le corps du document reprend ensuite chaque catégorie d’information dans un tableau synthétique :
- Organisation : références du règlement de copropriété, date de publication, nombre de lots, existence d’un diagnostic technique global ou d’un plan pluriannuel de travaux
- Finances : montant du budget prévisionnel, charges annuelles du lot, solde du fonds de travaux, situation des impayés de la copropriété
- Travaux et énergie : travaux votés non exécutés, classe DPE du lot, mention des interdictions locatives à venir le cas échéant
- Procédures : litiges en cours impliquant le syndicat des copropriétaires
Chaque rubrique renvoie aux pièces annexées (PV d’assemblée générale, appels de fonds, DPE, carnet d’entretien). C’est la complétude des annexes qui donne sa valeur juridique au document, pas la mise en forme du récapitulatif.
Facturation par le syndic : ce qu’on peut contester
Le vendeur peut constituer le pré-état daté lui-même à partir des documents en sa possession. Aucun texte n’oblige à passer par le syndic pour cette prestation. Les associations de copropriétaires le rappellent régulièrement.
En pratique, quand le vendeur ne fournit pas le dossier complet, le notaire se tourne vers le syndic, qui facture alors la prestation au copropriétaire vendeur. Le piège : cette facturation intervient parfois sans commande préalable du vendeur, et si elle ne figure pas dans le contrat de syndic, sa légalité est contestable.
Pour éviter cette situation, on rassemble soi-même les documents avant de mandater le notaire. Les PV d’assemblée générale, le règlement de copropriété et les appels de fonds sont normalement accessibles via l’extranet de la copropriété, que le syndic a l’obligation de mettre à disposition.
Pré-état daté et état daté : ne pas confondre les deux documents
Le pré-état daté est transmis avant le compromis de vente. L’état daté, lui, est produit par le syndic au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire. L’état daté a une existence légale propre (article 5 du décret du 17 mars 1967) et seul le syndic peut l’établir.
Les retours varient sur la possibilité de négocier le coût de l’état daté, mais son plafonnement a été discuté dans le cadre de la loi ALUR. Le pré-état daté, en revanche, ne fait l’objet d’aucun encadrement tarifaire puisque le vendeur peut le produire gratuitement.
Constituer soi-même son pré-état daté avec un modèle structuré permet d’économiser les frais de syndic sur cette étape, tout en fournissant à l’acquéreur une information complète et conforme. Le point de vigilance principal en 2026 reste l’intégration des données énergétiques et du plan pluriannuel de travaux, deux éléments que les anciens modèles ne couvrent pas.
