Les taux pour un prêt immobilier s’établissent en octobre 2026 autour de 3,40 % sur 15 ans, 3,50 à 3,55 % sur 20 ans et 3,60 à 3,65 % sur 25 ans, après négociation et hors assurance. Ils remontent depuis début septembre, de 0,10 à 0,15 point selon la durée. Ces moyennes varient selon le profil de l’emprunteur : l’écart avec le barème affiché par les banques est de plusieurs dixièmes de point.
Les taux moyens d’un prêt immobilier par durée
Le tableau reprend le baromètre de courtier d’octobre 2026, mis à jour le 26 octobre. Les taux négociés sont ceux obtenus après discussion avec les banques, le barème est le taux moyen affiché avant négociation.
| Durée | Taux négocié, octobre 2026 | Début septembre 2026 |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,40 % | 3,28 % |
| 20 ans | 3,50 à 3,55 % | 3,40 % |
| 25 ans | 3,60 à 3,65 % | 3,50 % |
| Barème moyen affiché (durée moyenne de 23 ans) | 3,86 % | 3,69 % |
Ces chiffres sont des estimations de courtier, calculées sur les dossiers du mois. L’Observatoire Crédit Logement/CSA publie une autre mesure, celle des prêts effectivement signés, avec un mois de décalage : les deux séries ne se superposent donc pas exactement. Un taux immobilier sur 20 ans lu dans un baromètre est une référence, pas une promesse.
Barème affiché et taux négocié : d’où vient l’écart
Entre le barème et le taux obtenu, l’écart atteint environ 0,30 point sur une durée de 20 ans. Il se joue sur le dossier : montant de l’apport, taux d’endettement par rapport au plafond fixé par le HCSF, niveau et stabilité des revenus, domiciliation des revenus dans la banque prêteuse.
Un apport qui couvre les frais de notaire et une partie du prix rassure le prêteur, et un contrat de travail stable réduit le risque perçu. Pour présenter ces éléments dans le bon ordre, la constitution d’un dossier de crédit solide détaille les pièces attendues par les banques.
Pourquoi les taux remontent fin 2026
Les banques se refinancent sur les marchés, et le rendement de l’OAT 10 ans, l’emprunt d’État de référence, guide leur coût de financement. Quand il monte, les établissements relèvent leurs barèmes, parfois de 0,25 point d’un seul coup. Les taux de la BCE jouent aussi sur ce coût.
La hausse de septembre et d’octobre 2026 vient de ce mouvement. Pour comprendre le mécanisme de la formation des taux d’intérêt, l’article dédié du site le détaille pas à pas.
Taux nominal, TAEG et taux d’usure
Le taux nominal ne mesure que les intérêts. Le TAEG y ajoute l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais obligatoires, comme la garantie. C’est lui que la loi plafonne : le taux d’usure est un TAEG maximal.
Les plafonds en vigueur depuis le 1er octobre 2026 et jusqu’au 31 décembre :
- 5,40 % pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus, contre 5,29 % au trimestre précédent ;
- 4,68 % pour un prêt de 10 à moins de 20 ans, contre 4,57 % ;
- 4,09 % pour un prêt de moins de 10 ans, contre 4,07 %.
Un TAEG supérieur au plafond rend le prêt impossible à accorder. Un prêt de 200 000 euros sur 20 ans à 3,80 % nominal atteint ainsi un TAEG de 5,46 % dans l’exemple d’un courtier, donc refusé. Une assurance chère peut bloquer un dossier dont le taux nominal paraît correct, comme le montre le choix d’une assurance emprunteur.
Ce que coûte un écart de taux sur 200 000 euros
Sur un emprunt de 200 000 euros, un écart de 0,30 point, entre 3,40 % et 3,70 %, se chiffre en mensualité et en intérêts.
| Durée | Taux | Mensualité | Intérêts totaux |
|---|---|---|---|
| 20 ans | 3,40 % | 1 149,67 euros | 75 920 euros |
| 20 ans | 3,70 % | 1 180,58 euros | 83 339 euros |
| 25 ans | 3,40 % | 990,55 euros | 97 166 euros |
| 25 ans | 3,70 % | 1 022,83 euros | 106 848 euros |
Sur 20 ans, ces 0,30 point coûtent 31 euros de plus par mois et 7 419 euros d’intérêts supplémentaires. Sur 25 ans, l’écart monte à 32 euros par mois et 9 682 euros au total. Négocier trois dixièmes de point équivaut donc à plusieurs mois de mensualité économisés. Ces montants sont calculés avec la formule de mensualité constante, hors assurance.
Investissement locatif et prêt à taux zéro : des cas à part
Un crédit pour un investissement locatif se négocie souvent un peu plus cher qu’un crédit de résidence principale, car la banque exige davantage de garanties. Les intérêts d’emprunt se déduisent des revenus fonciers, ce qui ramène le coût réel du crédit sous le taux affiché : le taux réel d’un crédit locatif se calcule après cette déduction.
Le prêt à taux zéro, lui, ne porte pas d’intérêts. Il s’adresse aux primo-accédants sous conditions de ressources et de zone, et complète le prêt principal sans en modifier le taux. Les règles se vérifient sur les conditions du prêt à taux zéro avant de monter le plan de financement.
Le prochain relèvement des plafonds d’usure interviendra au 1er janvier 2027, ce qui pèsera sur les dossiers à TAEG élevé jusque-là.
