Le décret du 31 juillet 2015 fixe une liste de onze catégories d’équipements obligatoires pour toute location meublée. Cette liste s’applique quel que soit le type de logement, du T5 au studio de vingt mètres carrés. La difficulté commence quand il faut caser l’ensemble de ces équipements dans un espace restreint sans transformer le logement en entrepôt.
Contrainte de surface : ce que la loi exige même dans un petit logement
La réglementation ne prévoit aucune adaptation de la liste meublé location meublée en fonction de la superficie. Un studio de moins de vingt mètres carrés doit contenir exactement les mêmes catégories d’équipements qu’un appartement de quatre pièces. Literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux occultants dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment freezer, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, luminaires, matériel d’entretien ménager : tout doit être présent.
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L’enjeu dans un studio ou un T2 n’est donc pas de réduire la liste, mais de choisir des meubles et équipements dont le format respecte la contrainte d’espace. Un propriétaire qui omet un seul élément s’expose à une requalification du bail en location vide, avec des conséquences sur le régime fiscal et la durée du bail.
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Mobilier multifonction pour studio : concilier obligation légale et mètres carrés
Dans un studio, le salon, la chambre et parfois le coin repas occupent la même pièce. Le choix du mobilier doit répondre simultanément à plusieurs lignes de la liste réglementaire.
Literie et espace de vie
Un canapé convertible avec un vrai matelas remplit deux obligations : la literie (avec couette) et les sièges. Vérifiez que le couchage reste confortable au quotidien, car le locataire l’utilisera chaque nuit, pas occasionnellement.
Si la hauteur sous plafond le permet, un lit mezzanine libère l’espace au sol pour la table et les sièges. Cette configuration sépare visuellement la zone nuit et la zone de vie, ce qui rend le logement plus attractif pour un locataire en bail mobilité ou en location longue durée.
Table et assises
La loi exige une table et des sièges. Dans un studio, une table rabattable fixée au mur satisfait cette obligation sans monopoliser de surface au sol. Associez-la à des tabourets empilables ou des chaises pliantes rangées dans un placard.
Rangement et étagères
L’obligation de fournir des étagères ou des espaces de rangement se résout avec des meubles verticaux. Une colonne étroite ou des étagères murales suffisent. Privilégiez la hauteur plutôt que la largeur pour conserver un passage dégagé.
Équipements cuisine dans un T2 : adapter sans supprimer
Le T2 offre généralement une cuisine séparée ou un coin cuisine plus généreux qu’un studio. La marge de manoeuvre est réelle, mais les erreurs restent fréquentes.
La réglementation impose des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur avec compartiment freezer, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine en nombre suffisant pour les occupants. Dans un T2 destiné à un ou deux occupants, deux couverts complets (assiettes, verres, couverts) constituent le minimum défendable.
- Plaques de cuisson : deux feux suffisent dans un petit logement, à condition qu’elles fonctionnent. Les plaques à induction compactes libèrent du plan de travail
- Four ou micro-ondes : un micro-ondes combiné (grill + chaleur tournante) remplit l’obligation réglementaire tout en occupant moins d’espace qu’un four encastré
- Réfrigérateur : un modèle table top avec compartiment freezer intégré répond à l’exigence légale dans un studio. Pour un T2, un réfrigérateur standard reste préférable si la cuisine le permet
Le matériel d’entretien ménager (balai, serpillière, seau) fait partie de la liste. Prévoyez un espace de rangement dédié, même réduit, pour éviter que ces éléments ne traînent dans le séjour.
Inventaire du mobilier : la pièce juridique qui protège le bailleur
L’inventaire des meubles annexé au bail de location meublée constitue la seule preuve que les équipements étaient bien présents à l’entrée dans les lieux. Ce document est distinct de l’état des lieux, qui décrit l’état du logement et non la liste du mobilier.
Pour un studio ou un T2, l’inventaire doit être aussi précis que pour un grand appartement. Chaque élément y figure avec sa description (marque, couleur, état). Un inventaire bâclé, qui mentionne simplement « vaisselle » sans détailler le nombre de pièces, fragilise la position du propriétaire en cas de litige au départ du locataire.
- Décrivez chaque meuble avec sa localisation dans le logement (pièce ou zone)
- Indiquez le nombre exact de chaque élément de vaisselle et d’ustensiles
- Photographiez l’ensemble avant la remise des clés et joignez ces photos à l’inventaire
- Faites signer l’inventaire par le locataire le jour de l’entrée dans les lieux, en même temps que l’état des lieux
Un inventaire rigoureux simplifie aussi la régularisation du dépôt de garantie. Sans ce document, retenir une somme pour un équipement manquant devient difficile à justifier.
Requalification en location vide : le risque réel pour un petit logement
Un locataire qui constate l’absence d’un ou plusieurs équipements de la liste réglementaire peut saisir le juge pour faire requalifier le bail meublé en bail de location vide. Les conséquences touchent directement le propriétaire.
Le bail passe d’un an (meublé) à trois ans (vide). Le régime fiscal change : le bailleur perd le bénéfice du statut LMNP et de l’amortissement comptable s’il déclarait au régime réel. Le locataire peut aussi réclamer un ajustement rétroactif du loyer si celui-ci dépassait les plafonds applicables en location vide dans une zone tendue.
Dans un studio, le risque est paradoxalement plus élevé que dans un grand logement. L’absence d’un four ou d’un luminaire se remarque immédiatement. Un T2 meublé « à moitié », avec une chambre équipée mais un séjour vide, ne satisfait pas la loi : chaque pièce destinée à un usage doit comporter le mobilier correspondant.
La meilleure protection reste de parcourir la liste du décret ligne par ligne avant chaque nouvelle mise en location, et de consigner chaque élément dans l’inventaire signé. Un oubli à trente euros peut coûter plusieurs années de régime fiscal avantageux.
